Partial Reform of Finnish Code of Real Estate — How the Sale of Real Estate Changes

Authors: Matti Lajunen, Paavo Romakkaniemi, and Sofia Tyykiluoto

Maakaaren osittaisuudistus ­– näin uudistukset muuttavat kiinteistön kauppaa

Eduskunta on hiljattain hyväksynyt lakiehdotuksen maakaaren, kaupanvahvistajista annetun lain ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain muutoksista. Lakimuutokset astuvat voimaan 1.11.2024. Tässä blogitekstissä käymme läpi keskeisimmät maakaarta koskevat uudistukset kiinteistön kauppojen ja kiinteistön omistamisen näkökulmasta. Lakimuutosten taustalla ovat yhteiskunnassa tapahtuneet muutokset, erityisesti yhteiskunnan toimintojen laajamittainen digitalisointi ja muu teknologinen kehitys.

Kiinteistön kaupan esisopimuksen muotovaatimusten keventäminen

Maakaaren sääntelyä kevennetään siten, että esisopimuksessa voidaan sopia määrätystä korvauksesta kaupan tekemisestä kieltäytymisen varalta, vaikka esisopimus ei noudattaisi kiinteistön kaupan muotovaatimusta. Uudistus helpottaa vakiokorvaus- ja käsirahaehtojen käyttöä kiinteistön kaupassa. Nykytilanteessa maakaari mahdollistaa kohtuullisten kustannusten korvaamisen kaupasta vetäytyessä, mutta esisopimuksen ehto sopimussakosta kaupasta vetäydyttäessä on sitova vain, jos sopimus on tehty määrämuotoisena. Uudistuksen myötä sopimussakkoehdon tehokkuus ei jää enää epäselväksi, sillä se on pätevä riippumatta esisopimuksen muodosta.

Hallinnanjakosopimuksen rekisteröinti yhden omistajan omistaessa kiinteistön

Lakiuudistus mahdollistaa kiinteistön hallinnanjaon toteuttamisen ja rekisteröinnin jo siinä vaiheessa, kun kiinteistö on vielä kokonaan yhden omistajan hallussa. Näin hallinnanjako voidaan kirjata ennen kuin kiinteistölle rakennetaan tai sen määräosia myydään. Hallinnanjakosopimuksen kirjaamisen oikeusvaikutusten selventäminen vahvistaa kiinteistön määräosan omistajan oikeudellista asemaa ja helpottaa tällaisen omaisuuden käyttämistä vaihdannassa. Alueellisen hallinnanjaon lisäksi lakimuutos mahdollistaa kiinteistön hallinnan jakamisen ajan perusteella, esimerkiksi vuoroviikoin.

Panttaamattomuussitoumuksen kirjaamismahdollisuus

Merkittävä maakaaren uudistus rahoittajan näkökulmasta on elinkeinonharjoittajan velkojille antama panttaamattomuussitoumuksen (negative pledge) kirjaamismahdollisuus, joka luo panttaamattomuussitoumuksen sitovuuden myös kolmansia osapuolia kohtaan. Sitoumuksen kirjaamista haetaan hakemuksella, ja oleellisimpana edellytyksenä kirjaamiselle on yksilöity velkasuhde, jossa velallisena on elinkeinonharjoittaja.  Nykytilanteessa panttaamattomuussitoumusta ei voida kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, joten se ei voi saada lakiin perustuvaa julkisuusvaikutusta. Kiinteistön omistaja on kuitenkin voinut luovutuksesta ja saannosta erillisen luottosopimuksen ehtona sitoutua yleisin, muun muassa sopimusehdon kohtuullisuutta koskevin edellytyksin olemaan panttaamatta kiinteistöä. Uudistuksen myötä kirjaaminen varmistaa suoraan lain tasolla velkojalle annetun panttaamattomuussitoumuksen julkisuusvaikutuksen sivullisia kohtaan.

Rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjaaminen mahdolliseksi myös muussa kuin elinkeinotoiminnassa

Maakaaresta poistetaan rajaus, jonka mukaan rakennuksen, rakennelman, koneen tai laitteen kirjaaminen kiinteistön käyttöoikeuteen kuuluvaksi on mahdollista vain elinkeinotoiminnassa. Rajauksen poistamisesta huolimatta kirjattavan oikeuden kohteen on kuitenkin edelleen palveltava kiinteistön käyttötarkoitusta. Hallituksen esityksen mukaan elinkeinotoiminnan määrittely on osoittautunut käytännössä epäselväksi, joten uudistus selkeyttää asiaintilaa sekä lisää kirjaamismahdollisuuksia.

Selkeyttä sale and lease back -järjestelyihin

Lakiuudistuksen myötä maakaaresta poistetaan vaatimus rakennusta tai laitetta koskevan oikeuden kirjauksesta, jonka mukaan rakennus, rakennelma, kone tai laite on rakennettava tai tuotava kiinteistölle vuokrasopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella. Muutos mahdollistaa rakennuksen tai laitteen kirjaamisen erityisenä oikeutena, vaikka se olisi ollut kiinteistöllä jo ennen vuokrasopimuksen solmimista. Ennen lakiuudistusta rakennusta tai laitetta, joka oli jo olemassa kiinteistöllä ennen vuokrasopimuksen solmimista, ei voitu kirjata erityisenä oikeutena. Uudistus tuo selkeyttä ns. sale and lease back -järjestelyihin niissä tilanteissa, joissa kiinteistön entinen omistaja myy ainoastaan kiinteistön maapohjan, mutta säilyttää takaisinvuokrauksessa omistusoikeuden kiinteistöllä olevaan rakennukseen erityisen oikeuden kirjauksella.

Vesialueen käyttöoikeuden kiinnityskelpoisuus

Lakiuudistus selkeyttää maakaaren kirjaamisvelvollisuuden alaista käyttöoikeutta, kiinteistöpanttioikeuden kohdetta ja käyttöoikeuden kiinnittämistä koskevia säännöksiä. Uudistuksen myötä vesialueisiin liittyvät määräaikaiset, rakennusoikeuden sisältävät ja siirrettävissä olevat käyttöoikeudet tulevat kirjaamisvelvollisuuden piiriin sekä selkeyttävät niiden kiinnityskelpoisuuden. Uudistuksen voidaan nähdä vahvistavan vesialueille suunnattujen rakennushankkeiden, kuten merituulivoimahankkeiden, asemaa ja parantavan niiden rahoitusmahdollisuuksia.

Hallitusohjelman mukaisia muita kiinteistöliitännäisiä lainsäädäntöhankkeita ovat muun muassa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain uudistaminen sekä asunto-osakeyhtiölain tarkistaminen, joiden osalta oikeusministeriö on asettanut työryhmät selvittämään uudistustarpeita. Hannes Snellmanin kiinteistötiimi seuraa tiiviisti tulevia muutoksia ja keskustelee mielellään lakiuudistuksista sekä niihin liittyvistä käytännön asioista.