Termination of a Building Contract Requires Alertness from the Very Beginning — and from Both Sides (Available in Finnish)

Authors: Matti Tyynysniemi and Juuso Lumilahti 

Jos urakkasopimus puretaan, jälkiselvittelyssä on osattava toimia oikein heti alussa

Sopimuksen purkaminen on järeä toimenpide. Normaalisti purkaminen lakkauttaa osapuolten velvollisuudet toisiaan kohtaan välittömästi, ja purkamisella sopimuksen vaikutukset pyritään peruuttamaan ikään kuin sopimusta ei olisi ollutkaan. Osapuolten on sopimuksen purkamisen seurauksena esimerkiksi palautettava jo tekemänsä suoritukset.

Kun kysymys on rakennusurakkasopimuksen purkamisesta, jo tehtyjen suoritusten palauttaminen ei ole mahdollista, vaan käsissä on tyypillisesti keskeneräinen rakennuskohde. Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa YSE 1998 onkin runsaasti ehtoja siitä, mitä purkamisen jälkeen tapahtuu. Tämän kirjoituksen näkökulma on ennen kaikkea tilaajan tekemässä purkamisessa, johon myös YSE:n määräykset eniten keskittyvät.

Omaa etua osattava valvoa heti purkuhetken jälkeen

Jos urakkasopimus puretaan, osapuolten ei tyypillisesti ole mahdollista palata lähtöpisteeseen. Urakoitsijan jo tekemää rakennustyötä ei voi palauttaa, jolloin tilaajan jo tekemiä maksujakaan ei vastavuoroisesti voi palauttaa. YSE-ehtojen perusajatus purun seurauksista onkin karkeasti seuraava:

1. Tilaaja ottaa työmaan haltuunsa ja jatkaa työt valmiiksi (esim. uuden urakoitsijan avulla).
2. Urakoitsijalla on oikeus korvaukseen siitä työstä, jonka se ehti tehdä ennen purkamista.
3. Osapuolten tilisuhteet selvitetään, kun rakennustyö on valmistunut.

Näihin osa-alueisiin liittyy useita käytännön kysymyksiä, jotka on syytä ymmärtää (viimeistään) purkuhetkellä, mutta myös sen jälkeen. On tiedettävä mitä toimenpiteitä purun jälkeisiin tapahtumiin liittyy ja missä asioissa omaa intressiä on erityistä syytä valvoa. Sopimuksen purkamisen jälkiselvittelyiden onnistuminen voi riippua paljonkin siitä, miten alussa on toimittu.

YSE 82 §:n mukaan tilaajalla on oikeus ottaa työmaa haltuunsa kaikkine siellä olevine rakennuksineen ja rakennustavaroineen ja näin saattaa rakennustyöt loppuun. Välittömästi purun jälkeen aktualisoituvat kysymykset siitä, missä tämän haltuunotto-oikeuden fyysiset ja sopimukselliset rajat kulkevat. Tilaajan on maksettava urakoitsijalle kuuluvan omaisuuden käyttämisestä korvaus, joten haltuunoton piiriin jäävä omaisuus on dokumentoitava riittävän hyvin korvauksen perimiseksi.

Koska urakoitsija on, purkamisen syystä riippumatta, oikeutettu korvaukseen ennen purkuhetkeä tekemästään työstä, on korvauksen määrittämiseksi tiedettävä, kuinka paljon työtä purkuhetkeen mennessä oli tehty. Jos ja kun tilaaja jatkaa työt loppuun, voi myöhemmin olla vaikea selvittää, mikä työmaan tilanne oli purkuhetkellä. Merkittävien rahamäärien kohtalo voi riippua siitä, kuinka hyvin purkuhetken valmiusastetta on ymmärretty ja osattu dokumentoida myöhempää tarvetta varten – erityisesti, jos osapuolten käsitykset työn valmiusasteesta myöhemmin eroavat toisistaan.

Sekä työmaan haltuunotto-oikeus että valmiusasteen määrittäminen edellyttävät katselmusta työmaalla pian purkamisen jälkeen silloin, kun purkuhetken tilanne on vielä todettavissa. Katselmukseen on valmistauduttava huolellisesti myös siksi, että purkutilanteessa osapuolilla on jo valmiiksi oletettavasti suuria erimielisyyksiä keskenään. Kun pääurakkasopimus puretaan, purun ja työmaan haltuunoton vaikutukset pääurakoitsijan ja sen aliurakoitsijoiden välillä tulevat samalla selvitettäväksi, mikä monimutkaistaa tilannetta: esimerkiksi myös aliurakoiden valmiusasteet on päästävä toteamaan.

Valmiusasteen määrittämiseen on syytä hankkia tarpeen mukaan teknisiä asiantuntijoita, jotka voivat osallistua katselmukseen työmaalla ja laatia siitä myöhemmin asiantuntijalausunnon.

Töiden valmiusastetta ja siitä johdettavaa urakoitsijalle suoritettavaa korvausta määritettäessä on huomattava, että urakkasopimuksen mukaiset maksuerät eivät välttämättä vastaa itse töiden etenemistä. Urakan alussa ja lopussa voi esimerkiksi olla suurehkoja maksueriä, jotka eivät johdu siitä, että töiden etenemisessä tapahtuisi vastaava harppaus, vaan sopimuksellisista sekoista.

Esimerkiksi YSE 40.3 §:n mukaan urakkahinnan loppuerä maksetaan vasta urakan vastaanoton ja taloudellisen loppuselvityksen jälkeen, jolloin urakoitsijan täytyy tehdä viimeistä maksuerää vastaava työ ennakkoon. Lisäksi purkutilanteessa useat työvaiheet voivat jäädä sillä tavoin kesken, että niitä vastaavaa korvausta ei tälläkään perusteella voi saada suoraan maksuerätaulukon perusteella. Esimerkiksi tällaiset seikat on osattava ottaa huomioon purkutilanteen jälkiselvittelyissä.

Vahingonkorvaukset purkamisesta

Rakennusurakkasopimuksen osapuolen on sopimuksen purkutilanteessa kiinnitettävä huomiota tietenkin siihen, onko purkamiselle ollut perusteet, vai onko purku oikeudeton.

Jos tilaaja purkaa sopimuksen urakoitsijasta johtuvasta syystä, sillä on oikeus saada urakoitsijalta vahingonkorvaus niistä kustannuksista, jotka rakennustyön loppuun saattamisesta syntyvät yli sovitun urakkahinnan.

Jos tilaajan tekemä purkaminen sen sijaan on perusteeton, tilaajalla ei ole oikeutta korvaukseen näistä ns. loppuunsaattamiskustannuksista. Tässä tapauksessa urakoitsijalla on oikeus vahingonkorvaukseen kaikesta siitä vahingosta, jonka perusteeton purku sille aiheuttaa. Keskeinen korvauserä on esimerkiksi korvaus siitä katteesta, joka urakoitsijalta jää saamatta, kun se ei tee työtä loppuun. Kun määritetään katetta sellaiselle työlle, jota ei koskaan tehty, syntyy helposti näkemyseroja.

Urakoitsijan on syytä osata tunnistaa ja vaatia korvattavaksi muutkin purkamisen aiheuttamat vahingot, esimerkiksi henkilöstön tyhjäkäynnistä aiheutuvat kustannukset tai kustannukset siitä, että urakoitsijalle jää tavaraa tai sopimuksia, joita sen oli tarkoitus hyödyntää urakan loppuun saattamisessa.

Urakkasopimuksen purkuun vain varoen ja harkiten

Urakkasopimuksen purkaminen on sopimussuhteen kannalta äärimmäinen toimenpide, jota kannattaa ennen sen toteuttamista harkita tarkkaan. Purkaminen voi johtaa merkittäviin vastuisiin, jos myöhemmin katsotaan, että purkamisen edellytykset eivät olleet olemassa. Lisäksi sopimuksen purkaminen kesken rakennustyön voi tyypillisesti aiheuttaa merkittävää aikataulun venymistä ja lisäkustannusta ennen kuin rakennustyö saadaan valmiiksi.

Purkamista harkitsevan on syytä punnita tarkasti, onko käsillä purkamiseen oikeuttavaa perustetta, miten purkamisessa menetellään oikein, ja miten purkamisen jälkeisiin toimenpiteisiin on syytä varautua. On suositeltavaa turvautua asiantuntija-apuun, jos urakkasopimuksen purkamista harkitaan. Jos purkaminen tulee ajankohtaiseksi, on edellä kuvatusti syytä valmistautua ennakkoon myös purkamisesta seuraaviin jälkiselvittelyihin.

Vastaavasti, jos urakoitsija saa purku-uhkaisen reklamaation, on syytä varautua siihen vaihtoehtoon, että esimerkiksi valmiusasteen dokumentointi voi tulla eteen nopealla aikataululla.