Should the Criteria of VATable Letting Set Out in the VAT Act Be Re-Evaluated? (Available in Finnish)

Authors: Piia Ahonen and Marika Sorsa

Olisiko aika uudistaa arvonlisäverollisen tilavuokrauksen arvonlisäverolaissa määriteltyjä kriteereitä?

Suomessa kiinteistöjen ja tilojen vuokraus on lähtökohtaisesti arvonlisäverotonta toimintaa. Arvonlisäverollisesta vuokraustoiminnasta pitää erikseen hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi. Voimassa olevien sääntöjen mukaan hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistöjen ja tilojen vuokraustoiminnasta on mahdollista ainoastaan, jos vuokralainen on arvonlisäverovelvollinen, joka käyttää vuokraamiaan tiloja edes osittain vähennykseen oikeuttavaan toimintaan tai on vuokrannut tilat edelleen arvonlisäverollisena.^[1] Tilojen loppukäytön tulee siten olla aina edes osittain arvonlisäverollisessa käytössä. Arvonlisäverollisen vuokrauksen ulkopuolelle jää asuntojen vuokraus tai tilojen vuokraukset verottomille toimijoille kuten yhdistyksille, säätiöille tai mille tahansa muulle verovelvolliselle, joka ei harjoita vuokratuissa tiloissa arvonlisäverollista toimintaa. Tällaisia voivat olla yksityisen terveydenhoidon tai rahoitus- ja vakuutussektorin toimijat.   

Edellä kuvatut säännöt ovat olleet voimassa arvonlisäverolain voimaan tulosta, vuodesta 1994 lähtien. Vuosien saatossa on mahdollisesti unohtunut, että arvonlisäverodirektiivi ei itse asiassa estä sitä, että arvonlisäverollisen vuokraustoiminnan soveltamisala voisi olla laajempi. Arvonlisäverodirektiivissä on linjattu, että jäsenvaltioiden on vahvistettava valintaoikeuden käyttöä koskevat yksityiskohtaiset säännöt ja jäsenvaltiot voivat rajoittaa tämän valintaoikeuden soveltamisalaa.  Jos Suomessa muutettaisiin arvonlisäverollisen vuokrauksen hakeutumisen edellytyksiä siten, että hakeutumista ei rajattaisi tilojen arvonlisäverolliseen loppukäyttöön, mahdollistaisi tämä laajemman hakeutumismahdollisuuden ja rakennushankkeisiin sisältyvien arvonlisäverojen vähentämisen, mikä pienentäisi piilevän arvonlisäveron vaikutuksia vuokraustoiminnassa.    

Ruotsissa asiaan on jo kiinnitetty huomiota. Ruotsin verovirasto Skatteverket on antanut keväällä 2022 Ruotsin hallitukselle lakiesityksen[2], joka lisäisi mahdollisuutta vapaaehtoiseen verovelvollisuuteen entistä joustavammin. Ruotsin verovirasto on ehdottanut, että lakimuutos tulisi voimaan 1.7.2023. Käsityksemme mukaan Ruotsin valtiovarainministeriö on edelleen tutkimassa asiaa, mutta lakimuutoksen voimaan saattaminen ensi vuoden heinäkuussa näyttänee optimistiselta tulevan vaalivuoden huomioiden.  

Lakiehdotus on kuitenkin mielenkiintoinen. Ruotsin veroviraston ehdotuksen mukaan vuokralaisen ei enää tarvitsisi harjoittaa tiloissa arvonlisäverollista toimintaa, jotta vuokraus voisi tulla vapaaehtoisen verovelvollisuuden piiriin. Ehdotuksen tarkoitus on lisätä joustavuutta vuokralaisvalinnassa. Näyttäisi siltä, että Ruotsissa ei ole kuitenkaan haluttu täysin mullistaa vuokrausliiketoimintaa, koska ehdotuksen mukaan asuinhuoneistojen vuokraus jäisi edelleen arvonlisäverollisuuden ulkopuolelle.

Suomessa nykytilanteessa arvonlisäverollisesta liiketilojen vuokrasopimuksesta sovittaessa tulee tarkkaan selvittää, harjoittaako vuokralainen kyseisissä vuokratuissa tiloissa arvonlisäverollista toimintaa. Riittävää ei siis ole, että vuokralainen on merkitty arvonlisäverovelvollisten rekisteriin vaan vuokralaisen tilojen käyttötarkoitus ja tosiasiallinen käyttö tulisi selvittää. Vuokrasopimuksissa tulee myös sopia tarkasti korvaustilanteista, jos vuokralaisen käyttö muuttuu tai tiloja vuokrataan edelleen ja nämä aiheuttavat vuokranantajalle uudisrakentamisesta ja perusparannustöistä vähennettävien arvonlisäverojen palautusvastuun. Vaikka sopimusta laadittaessa vuokralaisen toiminta täyttäisi hakeutumisen kriteerit, vuokralaisen tilatarpeet liiketoiminnassa voivat muuttua ja pahimmillaan jälkikäteen huomataan, että alun perin vuokralaisen toiminta ei ollutkaan sitä mitä piti. Vuokrasopimuksissa tulisi pystyä varautumaan kaikkiin näihin tilanteisiin.

Vaikka edellä kuvatuista tilanteista selvittäisiin kunnialla, verollisen loppukäytön vaatimuksen poistaminen toisi kuitenkin paremmat mahdollisuudet vuokralaisvalintaan. Tilanne ei eroaisi nykyiseen tilanteeseen vuokralaisen osalta – vuokralainen vähentää arvonlisäveron siltä osin kuin tilat ovat vähennykseen oikeuttavassa käytössä. Tämä verollinen käyttö voi olla jopa vain muutama prosentti suhteessa verottomaan toimintaan. Vuokranantajan ja vuokralaisen yhteinen etu voi olla kuitenkin se, että vuokranantaja voi veloittaa verollisen vuokran ja vähentää investointiin ja juokseviin kuluihin sisältyvät arvonlisäverot ja tämä vähennysmahdollisuus huomioidaan vuokratasossa. Jos verollinen vuokraus mahdollistettaisiin nykyistä laajemmin, pienenisi verolliseen toimintaa kohdistuvan piilevän arvonlisäveron määrä.

Ruotsin veroviraston ehdotuksessa on ollut esillä, että vapaaehtoisesta verovelvollisuudesta ei pitäisi pystyä luopumaan vapaaehtoisesti vaan järjestelmä edellyttäisi, että tällaiset vuokrasopimukset tehdään pysyviksi, jotta vältyttäisiin järjestelmän hyväksikäytöltä. Ehdotuksen mukaan vapaaehtoinen verovelvollisuus lakkaisi vain, jos tila siirretään vakituiseen asuinkäyttöön tai vaihtoehtoisesti vuokrasopimus irtisanotaan ilman aikomusta vuokrata tilaa uudelleen esimerkiksi ottamalla tila omaan käyttöön. Vapaaehtoinen verovelvollisuus lakkaisi myös, jos vuokrattava tila tai kiinteistö ei olisi enää käyttökelpoinen esimerkiksi purkamisen vuoksi tai jos ostaja ja myyjä sopivat vapaaehtoisen verovelvollisuuden lakkaamisesta omaisuuden luovutuksen yhteydessä. Ruotsin liike-elämän puolelta asiaa on vastustettu ja toivottu, että vuokrasopimusten osapuolet voisivat sopia asiasta vapaammin.

Ruotsin lakiesityksessä oli esillä ratkaisuvaihtoehtona karanteeniajan asettamista siihen, milloin vapaaehtoisesta hakeutumisesta voidaan luopua ja taas ottaa käyttöön. Karanteeniajan asettaminen voi käytännössä tehdä hakeutumisesta entistä monimutkaisempaa. Luonteva ratkaisu voisi olla, että vuokrasopimusten osapuolten annettaisiin päättää asiasta ainakin tilanteissa, joissa vuokrasopimusten vuokralainen on muuttumassa, jos hakeutumisesta ei voida luopua kesken saman vuokralaisen vuokrasopimuskausien. Kiinteistöinvestointien tarkistusmenettelyyn liittyvät säännöt takaavat sen, että verottoman vuokrauksen alkaessa kiinteistöinvestointien arvonlisäveroja ryhdytään tarkistamaan (eli palauttamaan) jäljellä olevan tarkistuskauden ajan. Juoksevien kulujen arvonlisäveroja ei jatkossa myöskään vähennetä.

"Uusien arvonlisäverodirektiivin sääntöjen mukaan muun muassa kiinteän omaisuuden vuokraukseen asuinkäyttöön voidaan soveltaa alempaa verokantaa." 

Vaikka Ruotsissa edellä mainitun lakiesityksen yhteydessä ei ole ollut esillä hakeutumisen mahdollistaminen asuinvuokraukseen, asuinvuokraukseen sovellettavaan verokantaan liittyy viime kevään direktiivimuutoksen myötä mielenkiintoinen näkökulma. Kiinteistöjen ja toimistotilojen vuokrauksen arvonlisäverokanta on yleinen verokanta, mikä Suomessa on 24 %. EU:ssa alv-verokantojen uudistus saatiin keväällä päätökseen ja arvonlisäverodirektiivin muutokset tulivat voimaan huhtikuussa 2022. Uusien arvonlisäverodirektiivin sääntöjen mukaan muun muassa kiinteän omaisuuden vuokraukseen asuinkäyttöön voidaan soveltaa alempaa verokantaa. Suomessa on tällä hetkellä käytössä 10% ja 14 % suuruiset alemmat verokannat. Uudet verokantoja koskevat arvonlisäverodirektiivin säännöt haastavat ajattelemaan asiaa uudelta kantilta myös Suomessa. Jos Suomessa ylipäänsä mahdollistettaisiin arvonlisäverollinen asuntojen vuokraus, uudet verokantoja koskevat säännöt voisivat mahdollistaa asuntojen vuokrauksen alemmalla verokannalla. Vuokraustoiminnan verollisena käsittely poistaisi piilevän arvonlisäveron vaikutusta asuinvuokraustoiminnassa, koska asuntojen rakentamiseen ja juokseviin kuluihin liittyvät arvonlisäverot (lähtökohtaisesti 24 %) olisivat tällöin vähennyskelpoisia. Erityisesti näinä aikoina, kun asumiseen liittyvät kustannukset ovat tarkastelun alla, myös asuinvuokrauksen arvonlisäverotukseen liittyvät mahdollisuudet tulisi nyt myös tutkia tarkkaan.   

[1] Lain 30 § 1 momentin mukaan hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi on mahdollista myös, jos kiinteistön käyttäjänä on valtio, yliopistolain 1 §:ssä tarkoitettu yliopisto, ammattikorkeakoululain 5 §:ssä tarkoitettu ammattikorkeakouluosakeyhtiö tai opetus- ja kulttuuritoimen rahoituksesta annetun lain (1705/2009) 32 i §:ssä tarkoitettu yksityinen ammatillisen koulutuksen järjestäjä.   

[2] Promemoria, 4.4.2022, dnro 8-1604837

[3] NEUVOSTON DIREKTIIVI (EU) 2022/542, annettu 5 päivän ä huhtikuuta 2022, direktiivien 2006/112/EY ja (EU) 2020/285 muuttamisesta arvonlisäverokantojen osalta.